Platnosť alebo neplatnosť písomného hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
V predchádzajúcom článku sme sa venovali podmienkam písomného hlasovania ustanoveným v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako „zákon o vlastníctve bytov“ alebo ako „zákon“). Nedodržiavanie alebo obchádzanie podmienok hlasovania môže mať za následok neplatnosť výsledkov hlasovania bez rozdielu na tom, či išlo o písomné hlasovanie, hlasovania na schôdzi alebo hlasovanie na zhromaždení vlastníkov.
Zákon o vlastníctve bytov umožňuje prehlasovanému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, aby svoje práva uplatnil na súde žalobou. Prehlasovaný vlastník musí žalobou podanou na súd uplatniť svoje právo v lehote do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Výnimku z 30 dňovej lehoty predstavuje iba prípad, ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť a v tomto prípade má vlastník právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania.
Zákon nepredpisuje presnú formu žalobného návrhu. Žalobca si preto môže vybrať, akého konkrétneho nároku sa bude na súde domáhať. Môže to byť napríklad určenie, či rozhodnutie bolo prijaté, alebo nebolo prijaté, či výsledok hlasovania zaväzuje vlastníkov, alebo nezaväzuje vlastníkov alebo či je rozhodnutie platné alebo neplatné. Súdy skúmajú či boli dodržané zákonné a zmluvné podmienky hlasovania a konkrétneho napadnutého rozhodnutia.
Nedodržiavanie alebo obchádzanie formálnych podmienok hlasovania ustanovené v zákone alebo v zmluve predstavuje formálne alebo procesné nedostatky hlasovania. Pri procesných nedostatkoch súd nebude hodnotiť dôvody pochybení ani ich rozsah alebo závažnosť, ale bude posudzovať, či boli, alebo neboli dodržané všetky zákonné a zmluvné podmienky hlasovania.
Okrem procesných podmienok sa môžu prehlasovaní vlastníci obrátiť so žalobou na súd aj z dôvodov obsahových alebo materiálnych nedostatkov výsledkov hlasovania a to aj v prípade, ak zákonom ustanovená procedúra pri prijímaní rozhodnutia bola absolútne v poriadku. Súdy rozhodujú aj o žalobách prehlasovaného vlastníka, pokiaľ ide o také rozhodnutie, ktoré po obsahovej stránke predstavuje neprimeraný zásah do vlastníckych práv prehlasovaného vlastníka bytu alebo nebytového priestoru.
Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň so žalobou na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Súd prizná dočasné pozastavenie účinnosti rozhodnutia vtedy, keď je potrebné bezodkladne upraviť pomery alebo existuje obava, že by výkon rozhodnutia bol ohrozený. Preto priznanie dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia nie je samozrejmosťou, ale treba preukázať konkrétne dôvody na jeho priznanie.
V ďalších článkoch posúdime podmienky zastupovania počas hlasovania, procesnú subjektivitu v súdnych sporoch a aktuálne zmeny v hlasovaní z dôvodov protipandemických opatrení.
Dobrý deň.
Rada by som uskutočnila konzultáciu ohľadom písomného hlasovania, prípadne analýzu uskutočneného písomného hlasovania k žiadosti o úver zo Štátneho Fondu rozvoja bývania.
Poskytujete konzultácie? Hľadala som cenník úkonov, prípadne aj možnosť krátkej bezplatnej konzultácie.
S pozdravom
Mgr.Z.Kubranská
Dobrý deň,
ďakujeme za Váš príspevok. Radi sa Vám budeme venovať vo veciach týkajúcich sa písomného hlasovania. Cenník je individuálny a závisí vždy od konkrétneho prípadu. Každú požiadavku o konzultáciu, o právne služby alebo cenník môžete adresovať aj na naše kontaktné údaje Kontakt alebo kontaktný formulár.
Na Váš dopyt odpovedám priamo do Vášho mailu.
S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
Dobrý deň,
požiadala by som o radu, či je platný písomný hlasovací hárok, ak nie sú v ňom uvedení aktuálni majitelia bytov.ako overovatelia písomného hlasovania sme uviedli, že hlasovací hárok je neplatný.
správca bytov tvrdí, že je platný.
a ešte sa chcem informovať, či sme povinný odovzdať hlasovací hárok, keĎ je podľa nás neplatný.
Dobrý deň,
ďakujeme za Váš príspevok a otázku. V písomnom hlasovaní hlasujú vlastníci bytov a nebytových priestorov, preto sa hlasovanie umožňuje len vlastníkom a nie tretím osobám. Ak je v čase vykonania hlasovania hlasujúca osoba vlastníkom, tak išlo o hlasovania vlastníka, ak v čase hlasovania osoba už nebola vlastníkom, tak sa jej hlasovanie neumožní. Overovatelia podpisov overujú písomné hlasovanie a teda či hlasujúca osoba vyjadruje dobrovoľne svoj názor a či je totožnosť hlasujúcej osoby zhodná s údajmi vlastníka na hlasovacom lístku. Do oprávnení overovateľov nepatrí ani vyhodnocovanie, či je hlas platný alebo neplatný a ani ich uschovávanie, vydanie alebo nevydanie.
V prípade potreby doplnenia alebo spresnenia odpovede ma prosím kontaktujte Kontakt .
S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
Dobrý deň, v našom bytovom dome prebehlo písomné hlasovanie bez overovateľov schválených na schôdzi domu v čase núdzového stavu a o 4 otázkach KTORymi vlastnici dodatočne potvrdzovali údajne platné rozhodnutia z minulosti, ktoré správca nedokázal predložiť kontrolnemu organu SOI, lebo v skutocnosti nejestvovali. Ako dovod hlasovania uviedol menovite moju nespokojnost s „platnymi “ rozhodnutiami. Vlastníci dodatocne všetko potvrdili. hlasovanie bolo vyhlásené za schválené nadpolovičnou väčšinou.. okrem toho správca vyhlásil v 2 vchodoch písomné hlasovanie aby vlastníci neumoznili inemu vlastníkovi v dome, ktorý nebýva v ich vchode nahliadat do vchodoveho fondu opráv. V rozhodnuti uz bolo uvedene iba jedno meno konretneho vlastnika, ktorému zrušili právo nahliadania podla par 11 ods 6 a povinnosť správcu predkladať dokumenty na požiadanie ipodla par 9 ods 5 pism d) BOLA SPOSAMA ZAPISNICA s rozhodnutím. IBA V 2 VCHODICH BYTOVÉHO DOMU.
Samozrejme ze o tomto hlasovani som sa dozvedela NAHODOU.
Podala som žalobu prehlasovaneho vlastnika podľa paragrafu 14 zákona 182/1993, S DODRXANIM VSETKYCH OROCESNYCH POSTUPOV, ALE súd moju ZALOBU ZAMIETOL, ŽE MAM SVOJE PRAVA UPLATNOVAT INYM SPOSOBOM.SUDU STACILO VYJADRENIE SPRAVCU ZE VLASTNICI V DVOCH VCHODOCH (zo 4)SI MEDZI SEBOU VYBRALI UNIVERZALnych overovateľov. Podľa podpisov sa ani nedá zistiť o koho sa jedná.
CHCEM SA SPYTAT, CI JE MOZNE ROZHODNUTIA VLASTNIKOV NAPADNUT INYM SPOSOBOM?
Dobrý deň,
ďakujeme za popis situácie. K samotnej situácii nie je možné sa vyjadriť v rámci verejného príspevku a v prípade Vášho záujmu o právne stanovisko alebo právny rozbor prípadu má prosím kontaktujte priamo cez e-mail alebo telefón Kontakt . Na Vašu otázku v závere Vášho príspevku Vám odpovedám nasledovne: podľa ust. § 14a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z. z. má prehlasovaný vlastník právo obrátiť sa so žalobou na súd. Zákon inú formu „napadnutia“ toho istého rozhodnutie vlastníkov nepozná. Upozorňujem, že samotná skutočnosť, že bola podaná žaloba a boli splneného procesnoprávne náležitosti žaloby neznamená, že súd je povinný žalobe vyhovieť. Žaloba musí spĺňať aj ďalšie najmä obsahové náležitosti na to, aby žalobu vyhodnotil ako dôvodnú a aby žalobcovi poskytol ochranu. V prípade potreby doplnenia alebo spresnenia odpovede ma prosím kontaktujte Kontakt .
S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
Dobrý deň,
Na hlasovacom lístku pre písomné hlasovanie je vyznačené, že hlasovanie sa má uskutočniť krížikom. Je platný hlas, ktorý je označený inak, napr. tzv. fajfkou? Je to považované za procesnú chybu?
Ďakujem
Dobrý deň,
ďakujeme za Vašu otázku týkajúcu sa písomného hlasovania. Podľa ustanovenia § 35 ods. 3 Občianskeho zákonníka sa právne úkony vyjadrené inak než slovami vykladajú podľa toho, čo spôsob ich vyjadrenia obvykle znamená. Na základe uvedeného ustanovenia je potrebné hlas označený napríklad fajkou namiesto krížika považovať za platný. Za platný by sa považoval aj hlas označený krúžkom alebo slovom ÁNO/ NIE, Súhlasím/Nesúhlasím a pod. Neplatný by bol hlas, ktorý by neoznačil žiadnu odpoveď alebo súčasne aj kladnú aj zápornú odpoveď. V prípade potreby doplnenia alebo spresnenia odpovede ma prosím kontaktujte Kontakt
S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
Dobrý večer. V našom bytovom dome (77 bytových jednotiek) práve prebieha písomné hlasovanie o voľbe predsedu Svb. Veľmi pekne Vás prosím o pomoc – radu: pri akom počte hlasujúcich bude voľba predsedu úspešná, keď kandidujú dvaja? (Neprítomnosť majiteĺa, zdržal sa, vôbec nehlasoval). Za skorú odpoveď veľmi pekne ďakujem. S úctou Alena Boldišová
Dobrý deň,
podľa ust. § 14b ods. 1 písm. b) zákona č. 182/1993 Z. z. vlastníci bytov a NP rozhodujú o voľbe alebo odvolaní predsedu nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Ak je vo Vašom bytovom dome spolu 77 bytov a nebytových priestorov, tak 77/2=38,5 a teda na zvolenie sa vyžaduje aspoň 39 hlasov.
S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
Dobrý deň,
Ak SA VYŽADUJE DVOJTRETINOVÁ VäČŠINA, ZNAMENÁ TO, ŽE AK Z 24 VLASTNÍKOV HLASUJE „ZA“ 16 VLASTNÍKOV, TAK JE PODMIENKA SPLNENÁ?
ALEBO JE POTREBNÝCH 17 HLASOV?
VOPRED ĎAKUJEM ZA ODPOVEĎ.
Dobrý deň,
podľa ust. § 14b ods. 2 sa prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou, čo znamená že pri dosiahnutí dvoch tretín všetkých hlasov je rozhodnutie prijaté. Ak je 24 hlasov, tak sa rozhodnutie podľa § 14b ods. 2 prijme 16 hlasmi.
S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
Dobrý deň, v bytovom bolo uskutočnené hlasovanie vlastníkov K ÚPRAVE FASÁDY na schôdzi, ktoré neschvalilo úpravu. Následne na to sa na ďalšej schôdzi schválilo opätovné hlasovanie k veci a to formou písomného hlasovania + boli určení overovatelia. Písomné hlasovanie prebehlo – úprava fasády Nebola odsúhlasená. Následne na základe požiadavky VLASTNÍKOV doručenej SPRÁVCOVI, SPRÁVCA rozhodol o opätovnom PÍSOMNOM HLASOVANÍ vo veci úpravy fasády. Pisomne Hlasovanie prebehlo, ale overovatelia, ktorí overovali podpisy na hlasovacích LÍSTKOCH neboli tí, ktorí BOLi schválení na schôdzi vlastníkov. Toto písomné Hlasovanie už odsúhlasilo upravu fasády.
Je toto Písomné hlasovanie platné a jednalo sa vôbec o Písomné Hlasovanie zo zákona? (keďže overovatelia sa nezhodovali).
Koľko krát sa vlastne hlasovanie v tej istej veci môže opakovať?
Vopred ďakujem za odpoveď.
Dobrý deň,
ďakujem Vám za otázku týkajúcu sa hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Ak sa o tej istej veci hlasuje opätovne do jedného roka od platného hlasovania tak zákon č. 182/1993 Z. z. v ust. § 14b ods 6 vyžaduje, aby vlastníci túto vec odsúhlasili vo zvýšenom kvóre. Ak sa v skoršom hlasovaní prijalo rozhodnutie nadpolovičnou väčšinou, tak pri opätovnom hlasovaní do jedného roka sa žiada prijatie rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou. Zákon nevyžaduje, aby boli overovatelia zhodní pri oboch hlasovaniach, zákonná podmienka je, aby sa písomné hlasovanie uskutočnilo za prítomnosti dvoch overovateľov, ktorí boli zvolení na schôdzi.
K vysloveniu, že hlasovanie bolo alebo nebolo platné sa žiada komplexné oboznámenie sa s prípadom. V prípade záujmu ma kontaktujte Kontakt . S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
Može sa v konaní prehlasovaný vlastník domáhať vrátenia neoprávneneho obohatenia od správcu, pokiaľ by súd potvrdil, že kvórum na prijatie uznesenia nebolo splnené, ale služby už boli pred vyhlásením rozsudku dodané a zaplatené z fondu prevádzky a opráv? Musí byť správca v takom prípade žalovaný spolu s ostatnými vlastníkmi?
Keď nie v konaní prehlasovaného vlastníka podľa zákona o bytoch, tak v akom konaní je možno žiadať nápravu od správcu?
Dobrý deň,
z opisu skutkového stavu sa zdá, akoby bola odsúhlasená otázka v hlasovaní, ale podľa Vášho názoru správca pri vyhodnotené výsledkov nesprávne určil kvórum potrebné na schválenie. Na základe toho považujete správcu za subjekt, ktorý by mal byť zodpovedný za škodu spôsobenú na fonde prevádzky, údržby a opráv. Na Vašu otázku či je možné alebo nutné zažalovať správcu v jednom konaní spolu s ostatnými vlastníkmi neviem bez znalosti ďalších skutočností odpovedať priamo. Odporúčam, aby ste si rozdelili jednotlivé nároky, čoho sa mienite domáhať a následne vyhodnotili, aký typ žaloby je možné podať a kto bude aktívne a kto pasívne vecne legitimovaným subjektom. Z toho vyplynie výsledok, či je možné spojiť nárok prehlasovaného vlastníka, nárok na náhradu škody, prípadne iný nárok do jedného konania. Vzhľadom k tomu, že nepoznáme podrobnosti prípadu tak akákoľvek odpoveď by mohla byť za určitých okolností nesprávna a preto Vám odporúčam, aby ste ma kontaktovali priamo Kontakt a zaslali mi zápisnicu, resp. oznámenie výsledkov hlasovania a popísali, v čom je podľa Vás výsledok hlasovania nesprávny. S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
V našom dome prebehlo písomné hlasovanie o investícii v sume takmer 300 000 €ur. Mám pochybnosti o legitimite hlasovania a aj samotnom vyhodnotení teda sčítaní platných hlasov. Písomné hlasovanie bolo schválené na schôdzi vlasdtníkov 13. 12. 2023. Vyhlásenie písomného hlasovania bolo k dátumu 29. 01. 2024. Vyhlásenie výsledkov písomného hlasovania 23. 02. 2024.
Dobrý deň,
Podľa § 14a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z. z. má prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Preto pokiaľ ste prehlasovaný vlastník a máte odôvodnené pochybnosti o priebehu písomného hlasovania, tak Vám zákon umožňuje podať žalobu. Odporúčam si vopred preveriť dôvodnosť Vašich pochybností a žalobu podať až v prípade, keď viete špecifikovať, k akému porušeniu malo dôjsť. V prípade záujmu o právne služby ma kontaktujte Kontakt . S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
Dobrý deň, CHCEM sa spýtať na platnosť uznesení zo schôdze vlastníkov bytov a np, kde hlasovali o umiestňovaní a montáže zariadení na fasádu domu (satelity, rolety, klimatizácia a pod.). v uzneseniach zápisnice, bol prijatý súhlas s montážou, ale s výnimkou, že z umiestnenia na fasáde boli vyňaté niektoré jej časti a odsúhlasené napr.iba balkóny. je takéto uznesenie platné, ak fasáda tvorí jeden celok, resp.je možné prijať uznesenie, kde sa vyjme časť spoločných priestorov ?
ĎAKUJEM
Dobrý deň,
nemôžem sa vyjadriť priamo k tomu, či je platné uznesenie vlastníkov bytov a NP, pretože platnosť alebo neplatnosť závisí od viacerých faktorov. Odpoviem Vám čiastkovo k tomu, či je možné, aby vlastníci bytov a NP rozhodli čiastkovo o tom, že na určitej časti spoločnej fasády je možné umiestnenie zariadení a na inej časti spoločnej fasády to nie je možné. Zákon zveruje právomoc rozhodovať o zásahu do spoločných častí domu a rozhodovať o zmene vzhľadu bytového domu vlastníkom bytov a NP. Preto patrí do ich právomoci rozhodnúť o tom, že z nejakého dôvodu je umiestnenie zariadení na fasádu čiastočne prípustné alebo čiastočne neprípustné. Takým dôvodom môže byť napr. dizajn budovy, funkčnosť, vhodnosť, rušivosť a pod. Ak ste boli v takom hlasovaní prehlasovaným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru tak máte právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol. Pre podrobné posúdenie prípadu by som musel poznať okolnosti prípadu. V prípade záujmu ma prosím kontaktujte Kontakt S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
vLAStníci bytov, schválili a odsúhlasili výmenu strechy (financovanie cez šfrb) ešte v lete 2023/júl. hlasovanie podľa správy bytov prebehlo v poriadku (TVRDILA PANI RIADITEĽKA PO HLASOVANÍ), neskôR ZAČALI MAŤ VÝHRADY a CHCELI zopakovaŤ HLASOVANIE NA INÉHO DODÁVATEĽA čO SA IM NEPODARILO, ALEBO ANULOVAŤ VYBRATÉHO DODÁVATEĽA. sme FIRMA KTORÁ BOLA VYBRATÁ NA TúTO VÝMENU STRECHY 2023/júl. nikto NENAPADOL HLASOVANIE V LEHOTE NA SÚDE. MôŹE SPRÁVA BYTOV NECHCIEŤ SPOLUPRACOVAŤ S FIRMOU, KTORÁ BOLA VYBRATÁ V HLASOVANÍ VLASTNÍKOV BYTOV A nP. ako POSTUPOVAŤ ďALEJ MÁ VÝZNAM ISŤ DO SPORU SO SPRÁVOU BYTOV (MAJú V SPRÁVE CCA 400 BYTOV) A NP. správa bytov s nami o tejto veci nekomunikuje, nečakajú na premlčaciu dobu v tejto veci…
Dobrý deň,
ďakujem za Vašu otázku. S ohľadom na skutočnosť, že Vaša otázka sa netýka priamo výkladu a aplikácie zákona č. 182/1993 Z. z. a právne poradenstvo sa bude prelínať s inými oblasťami práva, tak na Vašu otázku budem odpovedať súkromnou správou. S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
dobrý deň.
V našom dome práve prebieha písomne hlasovanie o vÝstavbe nových logiÍ. celok tvoríme 3 brány /72 bytov/ no výstavbu chcú realizovať iba 2 brány. ako je to so súhlasom vlastníkov v tretej bráne a tiež konkrétne so súhlasom vlastníkov bytov ktoré s výstavbou priamo susedia. doterz sme loggie nemali. musia mať súhlas všetkých susediacich bytov? raDA BY SOM SA TIEž OPýTALA AKO SA POčíTAJú HLASY PRI HLASOVANí POKIAľ Sú DVAJA VLASTNíCI bytov V PODIELOVOM VLastníctve a dvaja v bezpodielovom, konkrétne ak zahlasuje iba jeden z nich. Stavebné povolenie je vydané na 72 logií
Ďakujem.
Dobrý deň,
výstavbou nových loggií dôjde k stavbe úplne novej spoločnej časti domu a o takom zásahu musia rozhodnúť vlastníci celého bytového domu (nie len jednotlivých vchodov). Hlasovanie je potrebné vykonať v celom bytovom dome (v každom vchode) aj keď sa samotná stavebná zmena má realizovať len v niektorej časti bytového domu (len v dvoch vchodoch).
Súhlas všetkých susediacich bytov sa podľa môjho názoru nevyžaduje. Taký súhlas sa v zmysle ust. § 14b ods. 2 zákon č. 182/1993 Z. z. vyžaduje len pri nadstavbe alebo vstavbe v podkroví alebo v povale, čo nie je prípad stavby logii.
V prípadoch, keď byt vlastnia manželia v BSM a nie je vyjadrená námietka alebo nesúhlas druhého manžela, tak je možné hlas jedného z manželov vnímať ako platný hlas. V prípade podielových spoluvlastníkov je situácia odlišná a ak ide o spoluvlastníkov, z ktorých každý vlastní podiel 1/2 , tak som toho názoru, že je potrebné, aby hlasovali obaja spoluvlastníci, prípadne aby sa hlasujúci spoluvlastník preukázal oprávnením na hlasovanie, napr. plnou mocou resp. preukázaním, že medzi spoluvlastníkmi došlo k dohode o hospodárení so spoločnou vecou.
S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát